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多重新政叠加，楼市复苏了吗？
6月广州一二手成交齐创年内新高，市场有望出现“龙年翘尾”
2024上半年已过，综合各机构的统计数据来看，上半年全国房地产市场整体还处于调整阶段，从3月开始市场同比降幅连续收窄，呈现向好态势。随着房地产政策持续加码发力，特别是“517”新政以后，四大一线城市紧随其后楼市新政全部落地，房地产市场交易活跃度明显提升，6月份成交量更是创下年内单月新高。
以广州为例，二手房成交量创下自2023年4月以来的历史新高，根据广州市房地产中介协公布的数据，6月份广州市二手住宅网签10456套，环比增长33.4%；新房成交也迎来了久违的红火，根据阳光家缘数据，6月广州新房网签数量达到7623套，环比增加了47.8%，同样创下了今年以来成交之最。
6月楼市成交的火热，让不少人不禁要问“市场彻底复苏了吗？”对此，业内人士认为，新政效应仍在持续发酵，短期来看，核心一、二线城市市场活跃态势有望延续一段时间。如果政策端持续发力，市场有望温和修复。华南城市研究会常务副会长、粤港澳大湾区创新智库常务副主席姚育宾更是认为，“随着今年上半年逐步筑底，下半年救市政策仍将持续加码，2024年下半年中国楼市有望重现2012年‘龙年翘尾’行情。”
●南方日报记者 柴亚娟
广州新房、二手成交创新高
四大一线城市新政调整效果明显
7月3日早盘，A股整体呈现回调态势，其中房地产板块盘中异动走强，近期持续吸金的房地产ETF基金(515060)现涨超1.3%。持仓股中，华夏幸福、华联股份、海印股份涨停，我爱我家、滨江集团、格力地产、财信发展等涨幅居前。保利发展涨近1.5%，万科A也涨近1%。这背后是6月重点城市楼市成交数据逐步出炉，不少城市的交易数据表现颇为亮眼，让资本市场恢复了部分信心。
以广州为例，广州的新房成交量在6月下旬多日创下新高，翘尾现象十分明显。广州市住房和城乡建设局的阳光家缘网签数据显示，在6月15日、22日相继突破400套，创造两个小高峰后，6月28日单日网签更是直接高达598套。随后两天也以575套、444套的网签，继续加速冲刺月度KPI。最终，6月网签量定格在7623套，环比大涨48%、同比涨幅也有10%。超7000套的网签量，不仅是今年以来的月度最高量，也是从2023年6月份至今的月度最高量。
“7000套是广州一手楼市月度成交的一条分界线，超过这条线说明楼市行情向好，现在终于看到广州楼市新的曙光了。”广州市房地产行业协会专家委员会委员邓浩志表示。
6月份，上海的新房成交量更是破万套，不仅销售创出新高，高端新房单价也再次突破上限。中指研究院监测数据显示，上海6月新建商品住宅成交10505套，成交面积115.8万平方米。其中，6月最后一周新房成交3883套，成交面积44.80万平方米。成交第一的项目是宸嘉100嘉佰道，均价更是高达10.5万元/平方米。
新房价格止跌微涨不只发生在上海。根据最新公布的中国房地产指数系统百城价格指数，上半年上海新房价格累计上涨3.63%，位列百城首位，而百城新建住宅平均价格为16421元/平方米，也环比上涨0.15%，同比上涨1.50%。受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比结构性上涨，一线城市新建住宅价格更是累计上涨2.33%。
“517”新政后，四个一线城市新政落地的带领下，6月的二手房市场展现出了强劲的复苏势头。
诸葛数据研究中心最新发布的数据显示，四个一线城市合计二手房成交套数达到55991套，约为2021年6月的95%水平，同比增加52%。具体来看，上海二手房市场表现尤为突出，成交量高达26374套，环比暴涨48.9%，同比更是激增114.2%，创下了36个月以来的新高；北京市二手住宅网签量为14987套，环比增长12.0%，同比增长29.1%，创下了15个月以来的新高；深圳市二手住宅共计备案4172套，环比上升5.3%，同比上涨73.3%；广州市也不例外，成交量达到了6787套，创下了近一年来的新高。
此外，杭州、南京、东莞、厦门、大连等二线城市也表现出色，成交量环比和同比均实现双增长。诸葛数据研究中心监测的14个重点城市二手住宅成交量达到119470套，环比激增11.19%，同比更是大幅增长27.89%，创下自2023年5月以来的新高，终结了此前连续四个月的成交量下跌趋势。
业内认为，从“430”会议，再到“517”新政，在这一过程中，一线城市最具备修复基础和弹性，特别是随着政策的逐步解禁，未来有望逐渐走出最有力的修复，遵循的修复逻辑或“随着二手房量起推动二手房价格企稳，从而进一步再向新房传导”，后续演化仍值得持续关注。
楼市分化加剧
高端产品、中心城区销售火热
“上个月一手和二手卖了14套，这个月有望卖到20套”。据广州市越秀区的一家中介的老板说介绍，自己在越秀区黄花岗片区拥有5家门店，五六月以来，所在片区的楼市成交相较以往更为顺利，“平时一家门店一个月大约二三十万的业绩，5月份我们有一家店做到100万业绩”。
根据广州市房地产中介协会日前发布的报告，在一系列强利好政策的加持下，除越秀区外，增城区、白云区、越秀区和南沙区成交环比增幅均超过三成，分别为36.68%、33.30%、32.24%和30.99%；番禺区和花都区环比增幅均接近三成；而荔湾区和从化区环比则分别增长24.68%和13.95%。可以发现，广州11区市场反馈仍然冷暖不均，但是整体向好。
6月底，南方日报记者在一位海珠区销售经理的朋友圈里看到深夜仍在接待客户看房的照片，背景里销售中心还有多组看房客，很是热闹。事实上，从新政落地当日，广州市中心城区高端产品的销售热况就开始了。
广州某高端改善楼盘负责人告诉南方日报记者，仅5月29日-30日两日，项目的成交额就占到了整个5月份的六七成，其中有九成都选择了15%首付。合富研究院数据也显示，新政首周，海珠区和天河区成交最为火热，总价千万级以上的高端改善项目，如琶洲南TOD、越秀观樾、越秀天河和樾府等，单周成交量环比上周有160%-280%涨幅。
深圳楼市被誉为楼市的“风向标”，向来备受关注。近日，深圳中海深湾玖序获批预售，该盘看房需验资1000万元，但仍引来大批看房客。“售楼处从6月6日开放以来，已经有超过2000批参观者到访，6月21日取得预售证后，每天平均有100批左右的客户参与认筹。”中海地产有关负责人告诉记者。6月28日该项目正式开盘，截至中午13:00就销售265套，销售超100亿元，去化九成。
中海旗下在上海的另一高端项目，刷新了全国商品房单次开盘最高销售纪录。今年3月份，位于上海新天地板块的中海·顺昌玖里开盘，共计推出512套房源，均价超17万元/平方米，套均总价约4000万元，当日去化率98.5%，销售总额达196.5亿元。
二线城市的高端住宅市场也同样热闹。在杭州，“5.9新政”全面取消新房限购后，不少外地客户纷纷来杭置业，引发了一轮红盘潮，热度最高的两个项目都是总价千万级以上的改善型项目；在武汉，单价超3万元/平方米的高端产品，截至6月25日共成交502套，与5月整月相比，上涨超10%。
事实上，高端住宅市场的活跃在2023年时就已有所显现，据克而瑞研究中心数据，2023年，重点城市总价千万以上新房豪宅成交规模稳中有增，10个核心城市(北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门、南京、苏州、武汉、东莞)全年总价1000万元以上商品住宅合计成交5.3万套，同比增长2%。2024年高端住宅继续延续了火热行情。
对于在楼市调整期一线城市高端住宅销售火爆的原因，克而瑞集团董事长丁祖昱认为，最近几个销售火爆的高端住宅项目都位于所在城市的强势区域，且板块内供应稀缺，并拥有核心资源优势。开发商都是央企，这几个项目也都是房企产品力的代表作，多重因素叠加，成就了项目在当前市场环境下的逆势热销。“同时，这些高端住宅项目的热销，也在一定程度上反映了市场信心正在逐步修复。”
不过，在市场供求关系基本规律的作用下，随着高端住宅市场供应量的增加，业内预计，未来高端住宅市场也难免出现分化行情，客户对于产品会更加挑剔，高端住宅产品竞争也将加剧。
量升、价调整是主旋律
政策继续发力将带动楼市温和修复
“517”系列新政落地以来，买房门槛大大降低，利率下降，限购条件放松，一波买房人有了买房资格，促使一部分客户顺势入市，带动楼市热度上涨。考虑到新房的成交数据一般具有滞后性，新政的实际效果可能还没有完全体现出来，并且6月份不少开发商都有大动作，像是广州长隆万博悦府、保利天瑞和越秀·万博城等开卖都有好成绩，相信新房成交量的积极表现在7月有望进一步体现。
此外，去年下半年启动以旧换新，进入2024年全面提速，全国累计有郑州、福州、长沙、深圳、南京等超过40个城市，都把以旧换新政策作为改善住房、加速置换的重要手段。其中，广州共有206个商品住房项目参与“以旧换新”活动，参与活动的房地产开发企业合计68家，累计参与中介机构共67家，切实为购房者提供更加便捷卖房、买房保障机制，加快置换用户“卖一买一”的步伐。
据广东保利的相关负责人介绍，保利置换业务在新政的刺激下业绩提升非常显著。从5月1日到6月15日，以旧换新服务就已帮助保利业主卖出旧房48套，促进保利新房成交152套，成交额达6.8亿元。
但是，需要指出的是，成交上涨离不开价格回调的因素。为抢客户，开发商们使出浑身解数，为买房人提供各种优惠；二手房业主也积极降价，争取早日脱手。今年上半年，楼市的整体依然延续“以价换量”的趋势，这从房企的销售情况上也能体现。
近日，中指研究院发布百强房企销售榜单，显示2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%，千亿房企仅剩6家，较去年同期减少1家；销售目标完成率方面，2024年上半年，典型房企目标完成率均值为41.5%，而去年同期是63.2%。
值得一提的是，降幅较5月继续收窄3.8个百分点，并且同比降幅已连续4个月收窄，政策效应在逐步显现。并且，不少房企6月单月的销售情况较5月出现明显好转。6月，TOP100房企单月销售额环比增长26.05%，近六成百强房企实现业绩环比增长，近三成房企实现业绩同比增长。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，“销售业绩的取得，主要是政策密集出台带动需求端复苏，以及开发商在5-6月份以价换量的结果。”
市场销售的表现传递到土地市场上的反应是，今年上半年，房企拿地保持谨慎之姿。中指研究院数据显示，2024年上半年，TOP100企业拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，相较1—5月降幅继续扩大。以广州为例，上半年广州供应11宗地块，仅仅成交了4宗宅地，总共收金64.8亿元，对比2023年同期，广州供应、成交涉宅地分别为24宗和16宗，成交额近432亿元，拍地金额对比去年同期的跌幅超八成。
目前，“528”新政在销售端持续见效，特别是随着6月广州市一二手成交均创下接近年内高峰，销售端逐渐好转的情况下，开发商能否恢复信心，将在未来两个月的土地市场成交状况中得到极大程度体现。
中指研究院分析认为，整体来看，下半年一线城市政策仍具备较大优化空间，随着政策端持续发力，一线城市市场情绪有望继续好转，从而带动新房成交规模温和修复；二三四线城市低基数效应明显减弱，新房成交面积同比降幅或将明显收窄。
“2024年下半年，中国楼市有望重现2012年‘龙年翘尾’行情。”姚育宾进一步指出，房地产市场经过2022年、2023年连续下行之后，随着今年上半年逐步筑底，并且下半年救市政策仍将持续加码，因此，中国楼市四季度末或将上演年底压轴行情。
“此外，中国楼市还有折旧需求释放、新市民入城购房等因素支撑，”姚育宾指出，目前，中国户籍人口城镇化率还不到50%，意味着1.8亿的外出农民工在城里没有完全市民化，并且90平米以下的中小户型库存房源仍为绝大多数，“因此，新市民与中小户型匹配程度高，仍具有较大的市场空间。”
统筹：冯善书
(南方日报) 【编辑:苏亦瑜】